A inadimplência condominial é um problema comum enfrentado por muitos condomínios. Quando as tentativas amigáveis de cobrança falham, o condomínio pode recorrer a uma ação judicial.
Se você se encontra como réu em uma ação de cobrança de condomínio, é importante conhecer seus direitos e as possíveis estratégias de defesa.
Neste post, vamos abordar os principais aspectos legais, jurisprudências favoráveis ao devedor e dicas para lidar com essa situação.
Base Legal
A cobrança de taxas condominiais é respaldada pelo Código Civil Brasileiro, especificamente no artigo 1.336, inciso I, que estabelece o dever do condômino de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais.
Algumas Estratégias de Defesa
- Prescrição: Uma das defesas mais comuns é a alegação de prescrição. De acordo com o artigo 206, § 5º, inciso I, do Código Civil, o prazo prescricional para a cobrança de dívidas condominiais é de 5 anos. Portanto, se a ação for proposta após esse prazo, você pode alegar a prescrição da dívida.
- Pagamento Prévio: Se você já efetuou o pagamento das taxas cobradas, mas por algum motivo o condomínio não registrou, você pode apresentar os comprovantes de pagamento como defesa.
- Ilegitimidade Passiva: Em alguns casos, é possível alegar ilegitimidade passiva. Por exemplo, se você vendeu o imóvel e a dívida é posterior à venda, você pode argumentar que não é mais o responsável pelo pagamento.
- Abusividade de Juros e Multas: Verifique se os juros e multas cobrados estão de acordo com a legislação e a convenção do condomínio. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu que é possível fixar, na convenção do condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês em caso de inadimplência das taxas condominiais. No entanto, valores excessivos podem ser contestados.
Algumas Jurisprudências Favoráveis ao Devedor
- O STJ já decidiu que o condomínio não pode utilizar medidas não pecuniárias para punir o condômino devedor. Isso significa que práticas como corte de serviços essenciais ou restrição de uso de áreas comuns são ilegais.
- Em relação à legitimidade passiva, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT) já se manifestou: “O condomínio tem a opção de exercer o direito de cobrança contra o proprietário do imóvel ou contra quem esteja na posse do bem.” Isso pode ser favorável em casos onde você não é mais o proprietário ou não estava na posse do imóvel durante o período da dívida.
- Quanto à incidência de correção monetária e juros, há jurisprudência estabelecendo que: “Nesta cobrança, a incidência de correção monetária se dá a partir do ajuizamento da ação (artigo 1º, § 2º da Lei 6899/81) e os juros moratórios a partir da citação.” Esta interpretação pode reduzir o valor total da dívida em alguns casos.
Dicas Finais
- Considere a assessoria jurídica: Um advogado especializado em direito condominial pode identificar nuances legais que podem fortalecer sua defesa.
- Analise cuidadosamente a petição inicial: Verifique se todos os valores cobrados estão corretos e se referem realmente ao seu período de propriedade ou posse do imóvel.
- Tente negociar: Mesmo após o início da ação judicial, é possível tentar uma negociação com o condomínio. Muitas vezes, eles estão abertos a acordos para evitar os custos e a demora do processo judicial. Procure um advogado disposto a intermediar esse acordo.
- Reúna toda a documentação: Junte todos os comprovantes de pagamento, contratos de compra e venda (se aplicável) e qualquer outra documentação relevante para sua defesa.
- Lembre-se, cada caso é único e as estratégias de defesa podem variar dependendo das circunstâncias específicas. O mais importante é agir rapidamente e de forma informada para proteger seus direitos e interesses.