MORTE x CONTRATO DE LOCAÇÃO
E AGORA, ELE MORREU! ENTENDA O QUE ACONTECE COM O CONTRATO DE LOCAÇÃO.
A morte é um tema delicado, cercado de emoções intensas e, muitas vezes, de silêncio. Falar sobre ela nunca é fácil, sentir menos ainda. Contudo, em meio à dor da perda, surgem questões práticas e urgentes que não podem ser ignoradas.
No âmbito das locações, a morte de uma das partes, seja do locador ou do locatário, gera dúvidas jurídicas relevantes que impactam diretamente a vida de familiares, herdeiros e demais envolvidos. O contrato de locação continua vigente? Os herdeiros são obrigados a assumir o imóvel? É possível rescindir o contrato sem penalidades?
É sob esse prisma, caros leitores, que trago luz sobre uma situação que, embora delicada, exige clareza jurídica, o que acontece com o contrato de locação quando uma das partes falece ?
Este texto tem como objetivo esclarecer os efeitos jurídicos da morte sobre os contratos imobiliários, analisando as disposições da Lei do Inquilinato e do Código Civil Brasileiro e da jurisprudência dos tribunais superiores.
O contrato de locação é um negócio jurídico bilateral, de obrigações recíprocas e de execução continuada, regido pela Lei do Inquilinato e, também, pelo Código Civil. Por ser um contrato de trato sucessivo, a morte de uma das partes não implica, automaticamente, a extinção do vínculo contratual.
MORTE DO LOCADOR
A morte do locador, proprietário do imovel, não encerra o vínculo contratual. Conforme disposto na Lei do Inquilinato, em seu Art. 10: “Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros”.
Ou seja, o contrato de locação urbano passa aos herdeiros, devendo eles assumirem direitos e deveres emanados do contrato, tendo de respeitar a locação, em todos os seus termos.
Os herdeiros do locador NÃO possuem o direito de rescindir imediatamente o contrato. Isso ocorre porque o contrato de locação gera direitos adquiridos ao locatário, que não podem ser suprimidos pela simples mudança na titularidade do imóvel. O princípio da continuidade do contrato e da proteção ao locatárioimpede a rescisão unilateral arbitrária por parte dos herdeiros.
Caso os herdeiros não tenham interesse na continuidade da locação, devem observar as regras legais para a retomada do imóvel. Isto é, respeitar o prazo da locação quando o contrato for com prazo determinado, notificar devidamente o inquilino no encerramento do contrato sobre o desinteresse em continuar e dar o devido prazo de trinta dias após a notificação para a saída do inquilino.
Para contratos de locações por prazo indeterminado, os herdeiros podem, a qualquer momento, notificar formalmente o inquilino a respeito, concedendo o prazo de 30 dias para a entrega do imovél.
Mas como que faço? Preciso do imóvel para morar!
Bem, nesse caso, o herdeiro pode invocar uma das hipóteses legais de retomada previstas no artigo 47, inciso III, da Lei do Inquilinato, que permite a retomada do imóvel antes do término do prazo contratual para uso próprio, de ascendente, como pais e avós; ou de descendente, filhos e netos, desde que estes não disponham de imóvel residencial próprio.
É importante pontuar, caros leitores, que mesmo nas hipóteses legais de retomada, se o contrato tiver prazo determinado e houver cláusula de multa, o herdeiro pode ter que pagar uma indenização ao locatário.
Mas nada impede uma negociação amigável com o inquilino. Veja, uma boa conversa sempre leva a ótimos resultados.
MORTE DO LOCATÁRIO
Quando o inquilino falece, o contrato também não se extingue automaticamente. O art. 11 da Lei do Inquilinato disciplina a sucessão nos direitos e obrigações do contrato:
“Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:
I- nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;
II – nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.”
Nas locações de imóveis comerciais, o espólio representado pelo inventariante, ou o sucessor do negócio, como um sócio, assume a posição contratual para dar continuidade à atividade empresarial.
Em imóveis residenciais, o contrato de locação tem seus deveres, primeiramente, transferidos ao cônjuge ou companheiro e, sucessivamente, aos herdeiros que já residiam no imóvel.
Assim, o que vale é observar quem são os atuais moradores na época do falecimento do inquilino, pois o contrato sub roga-se automaticamente para eles caso sejam companheiros ou descendentes do inquilino falecido.
Caso nenhum dos sucessores tenha interesse em continuar com a locação, não existe a obrigação de prosseguir, podendo ser solicitada a rescisão do contrato. Eles podem solicitar a rescisão do contrato, bastando observar a devida quitação dos débitos pendentes e a entrega das chaves.
Nesse caso, a multa por rescisão antecipada é, em regra, afastada, pois a jurisprudência entende que o término da relação contratual decorreu de um evento involuntário, a morte.
É importante que os sucessores comuniquem ao locador, o quanto antes, o falecimento do locatário por meio de uma notificação formal, indicando se há interesse ou não em prosseguir com o contrato.
E a fiança, como fica?
A fiança é uma garantia pessoal, baseada na confiança entre fiador e o locatário original. Com a morte do locatário, o fiador pode se exonerar da obrigação, notificando o locador.
Caso isso ocorra, o locador poderá exigir do sucessor uma nova garantia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.
E isso também vale na morte do fiador!
No caso de falecimento do próprio fiador, a obrigação da fiança se extingue com a sua morte. Nessa situação, o locatário deverá ser notificado pelo locador para apresentar uma nova garantia, também no prazo de 30 dias, para que a locação possa prosseguir.
Em ambos os cenários, a não substituição da garantia no prazo legal constitui uma infração contratual, autorizando a rescisão e o ajuizamento de uma ação de despejo por falta de garantia. Por isso, é crucial que a parte notificada se atente a este prazo.
CONCLUSÃO
Resta claro, ao final desta leitura, que a morte de uma das partes não representa um ponto final para o contrato de locação, mas sim um ponto de transição.
A Lei do Inquilinato estabelece os caminhos tanto para os herdeiros do locador quanto para os sucessores do locatário. E a chave para navegar por este momento delicado reside na comunicação transparente. Notificar a outra parte, documentar as decisões e buscar um acordo amigável pode evitar desgastes emocionais e financeiros desnecessários. Cada caso, no entanto, possui suas particularidades.
Caro leitor, se, após a leitura, você ainda se sentir inseguro sobre como proceder, ou se o seu caso envolve cláusulas contratuais específicas e dinâmicas familiares complexas, não hesite em buscar apoio profissional.
Nosso escritório está à disposição para oferecer o suporte necessário e esclarecer todas as suas dúvidas!
Data da publicação: 12/11/2025.
Autoria: Lis De Queiroz Nagatani, Acadêmica de Direito.
Supervisão: Dra. Stephany Justus de Jesus, OAB/PR nº 95.162.
REFERÊNCIAS:
- BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Lei do Inquilinato. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 21 out. 1991. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: 13 nov. 2025.
- BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 11 jan. 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 13 nov. 2025.
- SOUZA, Sylvio Capanema de. A Lei do Inquilinato Comentada: artigo por artigo. 12. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2020.
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