Para a imobiliária, a inadimplência é um problema em três frentes ao mesmo tempo: o proprietário cobra o repasse, o inquilino precisa ser cobrado sem abusos e a própria imobiliária fica exposta se a cobrança for mal conduzida ou se o caso chegar tarde demais ao jurídico.

A boa notícia é que o cenário geral está favorável: segundo o Índice Superlógica, a inadimplência de aluguel no país ficou em 3,05% em julho de 2026, o menor nível em três anos. O alerta é que ela está concentrada: em imóveis com aluguel de até R$ 1.000, o índice chega a quase 6% no residencial e a mais de 7% no comercial. Ou seja, em boa parte das carteiras, o problema está em poucos contratos — e cada um deles pede um processo bem definido.

Resumo rápido

• Uma régua de cobrança documentada reduz perdas e protege a imobiliária de alegações de cobrança abusiva.
• A garantia escolhida na assinatura define o que acontece se o inquilino deixar de pagar — inclusive a velocidade do despejo.
• Contrato sem garantia permite pedir liminar de despejo em 15 dias; com garantia, a proteção está na própria garantia.
• Seguro-fiança tem prazos de aviso: perdê-los pode comprometer a cobertura.
• Levar o caso ao jurídico cedo amplia as opções de acordo e reduz o tempo de imóvel parado.

1. Monte uma régua de cobrança — e registre cada etapa

Uma régua de cobrança é a sequência padronizada de contatos após o vencimento. Um modelo de referência:

Ajuste os prazos à realidade da carteira e aos prazos da seguradora, mas mantenha o padrão para todos os inquilinos. Tratamento uniforme e registrado é a melhor defesa contra alegação de cobrança abusiva ou discriminatória.

2. O que a equipe NÃO pode fazer

A imobiliária age em nome do proprietário e responde pelos atos da sua equipe. Oriente todos a nunca:

• cortar serviços, trocar fechaduras ou entrar no imóvel sem autorização — condutas que podem configurar exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal);
• expor a dívida a vizinhos, síndico, grupos de condomínio ou redes sociais — o que também pode esbarrar na LGPD;
• fazer cobranças em horários inadequados, com insistência excessiva ou em tom de ameaça;
• cobrar valores que não estão no contrato (multas, taxas ou honorários sem previsão).

Uma cobrança mal feita pode inverter o jogo: o inquilino devedor passa a ter direito a indenização, e o proprietário volta a sua insatisfação para a imobiliária.

3. A garantia define o desfecho — escolha na assinatura

A Lei do Inquilinato prevê quatro modalidades de garantia: caução (em dinheiro limitada a três meses de aluguel), fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. E proíbe exigir mais de uma no mesmo contrato — sob pena de nulidade e até de contravenção penal.

O ponto que muitas imobiliárias não consideram: a liminar de despejo em 15 dias só cabe quando o contrato não tem garantia (ou quando a garantia foi extinta). Na prática:

Registre no sistema a data de vencimento da apólice e qualquer pedido de exoneração do fiador. Um contrato que perde a garantia sem ninguém perceber é um risco silencioso na carteira.

4. O dossiê que o jurídico precisa receber

Quanto mais completo o material, mais rápido o ajuizamento. Tenha sempre à mão:

1. contrato de locação assinado por todas as partes (e aditivos);
2. contrato de administração com o proprietário, com os poderes da imobiliária;
3. laudo de vistoria de entrada;
4. planilha de débito atualizada, separando aluguel, condomínio, IPTU e encargos;
5. histórico de contatos e notificações enviadas;
6. dados completos do inquilino e do fiador, apólice do seguro ou comprovante da caução.

5. Quando levar ao jurídico — e por que não esperar

A lei não exige número mínimo de meses de atraso para a ação de despejo. Esperar três ou quatro meses “para ver se resolve” costuma significar mais dívida, mais tempo de imóvel ocupado e um proprietário mais insatisfeito. Envolver o jurídico por volta dos 30 dias permite avaliar a melhor estratégia — notificação, acordo, execução do contrato (que é título executivo), despejo ou uma combinação delas.

Vale lembrar ainda que o inquilino citado pode quitar o débito em 15 dias e manter a locação (uma vez a cada 24 meses). Em muitos casos, a simples propositura da ação leva ao pagamento.

6. Fique de olho no despejo extrajudicial

O Projeto de Lei nº 3.999/2020, que prevê o despejo via cartório com prazo de 15 dias para pagar ou desocupar, foi aprovado pela CCJ da Câmara em 2025, mas ainda não é lei. Se aprovado, deve mudar os fluxos de cobrança das imobiliárias — e vai exigir documentação ainda mais organizada.

Checklist para a equipe

Como o escritório pode ajudar

A SJJ Advocacia presta assessoria jurídica a imobiliárias em Curitiba: revisão de modelos de contrato de locação e de administração, orientação e treinamento da equipe de cobrança, notificações e condução de ações de despejo e de cobrança, buscando a melhor solução para a imobiliária e para o proprietário.