DIREITO IMOBILIÁRIO

Inadimplência na carteira: como a imobiliária pode cobrar sem gerar risco jurídico

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Para a imobiliária, a inadimplência é um problema em três frentes ao mesmo tempo: o proprietário cobra o repasse, o inquilino precisa ser cobrado sem abusos e a própria imobiliária fica exposta se a cobrança for mal conduzida ou se o caso chegar tarde demais ao jurídico.

A boa notícia é que o cenário geral está favorável: segundo o Índice Superlógica, a inadimplência de aluguel no país ficou em 3,05% em julho de 2026, o menor nível em três anos. O alerta é que ela está concentrada: em imóveis com aluguel de até R$ 1.000, o índice chega a quase 6% no residencial e a mais de 7% no comercial. Ou seja, em boa parte das carteiras, o problema está em poucos contratos — e cada um deles pede um processo bem definido.

Resumo rápido

  • Uma régua de cobrança documentada reduz perdas e protege a imobiliária de alegações de cobrança abusiva.
  • A garantia escolhida na assinatura define o que acontece se o inquilino deixar de pagar — inclusive a velocidade do despejo.
  • Contrato sem garantia permite pedir liminar de despejo em 15 dias; com garantia, a proteção está na própria garantia.
  • Seguro-fiança tem prazos de aviso: perdê-los pode comprometer a cobertura.
  • Levar o caso ao jurídico cedo amplia as opções de acordo e reduz o tempo de imóvel parado.

1. Monte uma régua de cobrança — e registre cada etapa

Uma régua de cobrança é a sequência padronizada de contatos após o vencimento. Um modelo de referência:

QuandoAçãoCanal
D+1Lembrete cordial do vencimento, com o boletoWhatsApp / e-mail
D+5Contato pessoal para entender a situação e propor soluçãoTelefone
D+10Notificação formal com valor atualizado e prazoE-mail com confirmação ou carta AR
D+10Aviso ao fiador ou abertura do aviso à seguradora, conforme o contratoFormal
D+20 a D+30Proposta final de acordo, formalizada por escritoFormal
D+30Encaminhamento ao jurídico, com dossiê completoInterno

Ajuste os prazos à realidade da carteira e aos prazos da seguradora, mas mantenha o padrão para todos os inquilinos. Tratamento uniforme e registrado é a melhor defesa contra alegação de cobrança abusiva ou discriminatória.

2. O que a equipe NÃO pode fazer

A imobiliária age em nome do proprietário e responde pelos atos da sua equipe. Oriente todos a nunca:

  • cortar serviços, trocar fechaduras ou entrar no imóvel sem autorização — condutas que podem configurar exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal);
  • expor a dívida a vizinhos, síndico, grupos de condomínio ou redes sociais — o que também pode esbarrar na LGPD;
  • fazer cobranças em horários inadequados, com insistência excessiva ou em tom de ameaça;
  • cobrar valores que não estão no contrato (multas, taxas ou honorários sem previsão).

Uma cobrança mal feita pode inverter o jogo: o inquilino devedor passa a ter direito a indenização, e o proprietário volta a sua insatisfação para a imobiliária.

3. A garantia define o desfecho — escolha na assinatura

A Lei do Inquilinato prevê quatro modalidades de garantia: caução (em dinheiro limitada a três meses de aluguel), fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. E proíbe exigir mais de uma no mesmo contrato — sob pena de nulidade e até de contravenção penal.

O ponto que muitas imobiliárias não consideram: a liminar de despejo em 15 dias só cabe quando o contrato não tem garantia (ou quando a garantia foi extinta). Na prática:

GarantiaSe o inquilino não pagaAtenção
Sem garantiaPermite pedir liminar de desocupação em 15 dias (com caução de três meses de aluguel). A lei também permite exigir o aluguel antecipado.O proprietário fica sem cobertura financeira da dívida.
FiançaFiador responde pela dívida; o STF admite a penhora do imóvel de família do fiador.Fiador pode pedir exoneração em algumas situações — e aí o contrato fica sem garantia. Monitore.
Seguro-fiançaSeguradora indeniza, conforme a apólice.Prazos de aviso de sinistro e exigências documentais são rígidos.
CauçãoValor depositado cobre parte da dívida.Limitada a três meses; costuma ser insuficiente em atrasos longos.

Registre no sistema a data de vencimento da apólice e qualquer pedido de exoneração do fiador. Um contrato que perde a garantia sem ninguém perceber é um risco silencioso na carteira.

4. O dossiê que o jurídico precisa receber

Quanto mais completo o material, mais rápido o ajuizamento. Tenha sempre à mão:

  1. contrato de locação assinado por todas as partes (e aditivos);
  2. contrato de administração com o proprietário, com os poderes da imobiliária;
  3. laudo de vistoria de entrada;
  4. planilha de débito atualizada, separando aluguel, condomínio, IPTU e encargos;
  5. histórico de contatos e notificações enviadas;
  6. dados completos do inquilino e do fiador, apólice do seguro ou comprovante da caução.

5. Quando levar ao jurídico — e por que não esperar

A lei não exige número mínimo de meses de atraso para a ação de despejo. Esperar três ou quatro meses “para ver se resolve” costuma significar mais dívida, mais tempo de imóvel ocupado e um proprietário mais insatisfeito. Envolver o jurídico por volta dos 30 dias permite avaliar a melhor estratégia — notificação, acordo, execução do contrato (que é título executivo), despejo ou uma combinação delas.

Vale lembrar ainda que o inquilino citado pode quitar o débito em 15 dias e manter a locação (uma vez a cada 24 meses). Em muitos casos, a simples propositura da ação leva ao pagamento.

6. Fique de olho no despejo extrajudicial

O Projeto de Lei nº 3.999/2020, que prevê o despejo via cartório com prazo de 15 dias para pagar ou desocupar, foi aprovado pela CCJ da Câmara em 2025, mas ainda não é lei. Se aprovado, deve mudar os fluxos de cobrança das imobiliárias — e vai exigir documentação ainda mais organizada.

Checklist para a equipe

#AçãoStatus
1Régua de cobrança escrita e aplicada igualmente a todos☐
2Equipe treinada sobre o que não pode ser feito na cobrança☐
3Vencimento das apólices de seguro-fiança monitorado☐
4Pedidos de exoneração de fiador registrados e tratados☐
5Modelo de contrato revisado (garantia, multa, encargos)☐
6Dossiê padrão pronto para envio ao jurídico☐
7Prazo interno definido para encaminhar casos ao jurídico☐

Como o escritório pode ajudar

A SJJ Advocacia presta assessoria jurídica a imobiliárias em Curitiba: revisão de modelos de contrato de locação e de administração, orientação e treinamento da equipe de cobrança, notificações e condução de ações de despejo e de cobrança, buscando a melhor solução para a imobiliária e para o proprietário.

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Perguntas frequentes

A imobiliária pode cobrar o aluguel atrasado diretamente do inquilino? Sim, nos limites do contrato de administração. A cobrança deve ser feita de forma discreta, sem exposição pública, ameaças ou valores fora do contrato.

Qual a melhor garantia para reduzir o risco de inadimplência? Depende do perfil do imóvel e do inquilino. Seguro-fiança e fiança cobrem a dívida; a caução é limitada a três meses. Contratos sem garantia permitem liminar de despejo em 15 dias, mas deixam o proprietário sem cobertura financeira.

Com quanto tempo de atraso a imobiliária deve acionar o jurídico? A lei não exige prazo mínimo. Na prática, encaminhar o caso por volta dos 30 dias de atraso amplia as opções de acordo e reduz o prejuízo.

Pode exigir fiador e seguro-fiança no mesmo contrato? Não. A Lei do Inquilinato proíbe mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade.

O que acontece se o fiador pedir exoneração? Nas hipóteses previstas em lei, o fiador pode se exonerar, e o locador pode exigir nova garantia. Se o contrato ficar sem garantia, passa a caber a liminar de despejo em 15 dias em caso de inadimplência.

Leia também:

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Este conteúdo é informativo e reflete a legislação vigente em setembro de 2026. Cada situação exige análise individual.

Dra. Stephany Justus de Jesus — Advogada, OAB/PR 95.162 · SJJ Advocacia · Curitiba/PR

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Atrasei o aluguel: quais são os meus direitos?

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Perda de emprego, uma despesa médica inesperada, uma fase difícil no negócio. O atraso no aluguel costuma ter uma história por trás — e quase sempre vem acompanhado de medo: “Vão me colocar na rua? Podem cortar minha luz? E as minhas coisas?”

Estar com o aluguel atrasado é uma situação séria, que precisa ser resolvida. Mas não tira os seus direitos. Neste guia, explicamos o que o proprietário pode e não pode fazer, quanto tempo leva um despejo, como é possível evitá-lo e por que agir cedo faz diferença.

Resumo rápido

  • O proprietário não pode cortar água ou luz, trocar a fechadura, retirar seus pertences ou expor você publicamente.
  • O despejo só acontece por ordem judicial. Ninguém pode tirar você do imóvel por conta própria.
  • Depois de citado na ação de despejo, você tem 15 dias para pagar o débito e manter a locação — uma vez a cada 24 meses.
  • Se o contrato não tem garantia, o juiz pode determinar a saída em 15 dias logo no início do processo.
  • Negociar cedo, e por escrito, é quase sempre o melhor caminho.

O que o proprietário NÃO pode fazer

O imóvel que você aluga é a sua casa (ou o seu ponto comercial), e a lei protege essa posse mesmo quando há dívida. O proprietário, a imobiliária ou qualquer pessoa em nome deles não podem:

  • cortar água, luz ou gás para pressionar a saída;
  • trocar a fechadura ou impedir sua entrada;
  • entrar no imóvel sem autorização ou retirar seus móveis e pertences;
  • expor a dívida a vizinhos, em grupos de condomínio, no trabalho ou nas redes sociais;
  • fazer ameaças ou cobranças constrangedoras, em horários abusivos ou com insistência excessiva.

Essas condutas podem caracterizar exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal), violação de domicílio e gerar direito a indenização. Se algo assim acontecer, registre tudo — fotos, mensagens, testemunhas — e procure orientação jurídica.

Atenção: o proprietário pode cobrar a dívida, enviar notificação, acionar o fiador ou o seguro-fiança, protestar o débito e entrar com ação de despejo e de cobrança. Esses são direitos dele. O que a lei proíbe é agir por conta própria.

Como funciona o despejo por falta de pagamento

  1. O proprietário entra com a ação na Justiça — normalmente pedindo o despejo e a cobrança dos valores.
  2. Você é citado, ou seja, recebe a comunicação oficial do processo.
  3. Prazo de 15 dias: a partir da citação, você pode pagar todo o débito atualizado (aluguéis e encargos vencidos, multa, juros, custas e honorários do advogado) e, com isso, evitar a rescisão do contrato e continuar no imóvel. É o que se chama de “purgar a mora” — quitar o atraso dentro do processo.
  4. Se não houver pagamento nem acordo, o processo segue. Se o pedido for julgado procedente, o juiz fixa um prazo para desocupação voluntária — em regra, 30 dias.

Importante: a purgação da mora só pode ser usada uma vez a cada 24 meses. Se você já usou esse direito em um processo recente, ele não estará disponível de novo nesse período.

E se o meu contrato não tem fiador nem garantia?

Aqui mora um risco que pouca gente conhece. Quando o contrato não tem nenhuma garantia (fiador, caução ou seguro-fiança) — ou quando a garantia deixou de existir, por exemplo, porque o fiador pediu para sair —, a lei permite que o juiz determine a desocupação em 15 dias logo no início do processo, antes mesmo de ouvir o inquilino. Ainda assim, você pode evitar a saída depositando o valor total devido em até 15 dias.

Por isso, se o seu contrato é sem garantia, o tempo para reagir é bem menor. Não espere a situação se acumular.

Como evitar chegar ao despejo

  • Converse antes que a dívida cresça. Um mês de atraso é muito mais fácil de negociar do que três.
  • Faça uma proposta concreta: quanto pode pagar agora e em quantas parcelas.
  • Formalize qualquer acordo por escrito, com datas e valores. Mensagens de áudio e combinados verbais geram dúvidas depois.
  • Guarde todos os comprovantes de pagamento, inclusive dos meses anteriores.
  • Se não for possível continuar, considere a devolução do imóvel. Entregar as chaves interrompe a geração de novos aluguéis. Verifique a multa por rescisão antecipada prevista no contrato, que deve ser proporcional ao tempo que falta. Se o proprietário se recusar a receber as chaves, existe caminho judicial para entregá-las e encerrar a cobrança de novos meses.
  • Avise o fiador. Ele pode ser cobrado pela dívida — e, segundo o Supremo Tribunal Federal, até o imóvel de família do fiador pode ser penhorado. Manter o fiador informado preserva a relação e pode abrir caminhos de solução.

Recebi uma notificação ou fui citado. E agora?

Não ignore. Prazos processuais correm mesmo que você não responda — e o prazo de 15 dias para pagar e manter a locação é curto. Leia com atenção o documento, confira os valores cobrados (há cobranças indevidas de multas, juros ou encargos que não estão no contrato) e busque orientação o quanto antes.

Como o escritório pode ajudar

A SJJ Advocacia pode analisar o seu contrato e os valores cobrados, orientar sobre as possibilidades de acordo e acompanhar você em uma ação de despejo, buscando a melhor solução possível para o seu caso — seja negociar, seja organizar a saída com segurança.

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Perguntas frequentes

O proprietário pode cortar a luz ou a água por falta de pagamento do aluguel? Não. Cortar serviços, trocar a fechadura ou retirar pertences para forçar a saída pode configurar exercício arbitrário das próprias razões e gerar indenização. O despejo só pode ser feito por ordem judicial.

Quanto tempo o inquilino tem para sair depois do despejo? Se a ação for julgada procedente, o juiz fixa prazo para desocupação voluntária, em regra de 30 dias. Em contratos sem garantia, pode haver liminar para desocupação em 15 dias no início do processo.

Posso pagar a dívida e continuar no imóvel? Sim. Em até 15 dias após a citação, você pode pagar todo o débito atualizado, com multa, juros, custas e honorários, e manter a locação. Esse direito pode ser usado uma vez a cada 24 meses.

Com quantos meses de atraso posso ser despejado? A lei não exige um número mínimo de meses. O atraso já permite que o proprietário entre com a ação de despejo. Por isso, é importante negociar logo no início.

O proprietário pode me expor para os vizinhos ou no grupo do condomínio? Não. A cobrança deve ser feita de forma discreta. Expor a dívida publicamente ou fazer cobranças constrangedoras pode gerar direito a indenização.

Leia também:

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Este conteúdo é informativo e reflete a legislação vigente em setembro de 2026. Cada situação exige análise individual.

Dra. Stephany Justus de Jesus — Advogada, OAB/PR 95.162 · SJJ Advocacia · Curitiba/PR

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Proprietário com notificação de aluguel atrasado — ação de despejo por falta de pagamento

Inquilino não paga aluguel: O que fazer (e o que evitar)

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Inquilino não paga o aluguel: o que fazer — e o que nunca fazer

O aluguel venceu, o inquilino não pagou e parou de responder às mensagens. Para quem depende dessa renda, a situação gera ansiedade — e, às vezes, a tentação de “resolver do seu jeito”: trocar a fechadura, cortar a água, retirar os móveis.

Esse é o erro mais caro que um proprietário pode cometer. Além de não resolver o problema, ele pode transformar quem tem razão em réu. Neste guia, explicamos o caminho legal para cobrar o que é devido e retomar o imóvel, com segurança e dentro da lei.

Resumo rápido

  • Atraso de aluguel é motivo legal para encerrar a locação (Lei do Inquilinato, art. 9º, III) — mas a retirada do inquilino só acontece por decisão judicial.
  • Cortar água ou luz, trocar a fechadura ou retirar pertences pode configurar crime e gerar indenização contra o proprietário.
  • Em contratos sem garantia (sem fiador, caução ou seguro-fiança), a lei permite pedir liminar de despejo em 15 dias.
  • O contrato de aluguel é título executivo: a dívida pode ser cobrada diretamente, sem precisar “provar” o débito em um processo longo.
  • Quanto antes agir, menor tende a ser o prejuízo.

O que você NÃO pode fazer (mesmo com o aluguel atrasado)

O imóvel alugado é, juridicamente, a casa do inquilino. Enquanto ele estiver lá, o proprietário não pode entrar nem impedir o uso por conta própria. Atitudes como:

  • cortar água, luz ou gás;
  • trocar a fechadura ou impedir a entrada;
  • retirar móveis e pertences;
  • expor o inquilino a vizinhos, em grupos de condomínio ou nas redes sociais;
  • fazer ameaças ou cobranças insistentes e constrangedoras,

podem caracterizar exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal) — fazer “justiça com as próprias mãos” —, violação de domicílio e dar origem a indenização por danos morais. A Justiça pode determinar o restabelecimento imediato dos serviços e condenar o proprietário a indenizar o inquilino, inclusive por despesas que ele teve de assumir, como hospedagem. Ou seja: o proprietário, que era credor, passa a dever.

O caminho legal, passo a passo

1. Reúna a documentação Contrato assinado, termo de vistoria, comprovantes dos pagamentos anteriores e uma planilha dos valores em aberto (aluguéis, condomínio, IPTU e demais encargos previstos no contrato).

2. Tente uma solução amigável — por escrito Uma conversa pode resolver. Se houver acordo de parcelamento, formalize-o por escrito, com datas e valores. Evite acordos só verbais ou por áudio.

3. Envie uma notificação formal A notificação registra a cobrança, fixa um prazo e demonstra boa-fé. Pode ser feita por cartório, por carta com aviso de recebimento ou por advogado. Não é obrigatória para a ação de despejo por falta de pagamento, mas costuma ajudar a destravar negociações.

4. Acione a garantia, se houver Se o contrato tem fiador, ele deve ser comunicado. Se tem seguro-fiança, a seguradora tem prazos próprios para aviso de sinistro — perder o prazo pode comprometer a cobertura. Se tem caução, verifique o valor depositado.

5. Ação de despejo por falta de pagamento Não havendo pagamento ou acordo, o caminho é a ação de despejo, que pode ser proposta junto com a cobrança dos valores em atraso. Pontos importantes:

  • Liminar em 15 dias: se o contrato não tem nenhuma garantia (ou a garantia foi extinta, como no caso de fiador que pediu exoneração), a lei permite pedir que o juiz determine a desocupação em 15 dias, antes mesmo de ouvir o inquilino, mediante caução equivalente a três meses de aluguel (art. 59, §1º, IX).
  • O inquilino pode “purgar a mora”: em até 15 dias após ser citado, ele pode pagar todo o débito atualizado — com multa, juros, custas e honorários — e manter a locação. Essa possibilidade só pode ser usada uma vez a cada 24 meses (art. 62).
  • Sentença e prazo para sair: se a ação for julgada procedente, o juiz fixa prazo para desocupação voluntária — em regra, 30 dias.

6. Cobrança do valor devido O contrato de locação é título executivo extrajudicial (art. 784, VIII, do Código de Processo Civil). Na prática, isso permite cobrar aluguéis e encargos em uma execução, que é um procedimento mais direto. Em alguns casos, é possível também protestar a dívida em cartório.

O detalhe que surpreende muita gente: a garantia muda a velocidade

Parece contraditório, mas é o que diz a lei: a liminar de despejo em 15 dias só cabe quando o contrato está sem garantia. Quando há fiador, caução ou seguro-fiança, o despejo segue o rito comum — e a proteção do proprietário está justamente na garantia, que cobre a dívida.

Por isso, a escolha da garantia (ou a decisão de não ter nenhuma) deve ser feita no momento da assinatura, pensando no que acontece se o inquilino deixar de pagar. Lembre-se: a lei proíbe exigir mais de uma garantia no mesmo contrato, e a caução em dinheiro é limitada a três meses de aluguel.

E o despejo “pelo cartório”? Já vale?

Tramita no Congresso o Projeto de Lei nº 3.999/2020, que cria o despejo extrajudicial: o inquilino seria notificado pelo cartório para pagar ou sair em 15 dias. O projeto foi aprovado pela Comissão de Constituição e Justiça da Câmara em 2025, mas, até a data desta publicação, ainda não é lei. Enquanto isso, o caminho continua sendo o Judiciário. Acompanharemos o tema aqui no blog.

Quanto tempo esperar antes de agir?

Não existe prazo mínimo na lei: o atraso de um aluguel já permite a ação. Na prática, cada mês de espera é mais um mês de dívida — e de imóvel ocupado. Os dados do setor mostram que a inadimplência média no país está baixa (3,05% em julho de 2026, segundo o Índice Superlógica), mas concentrada em alguns perfis. Quando o atraso acontece, ele tende a se prolongar. Buscar orientação logo no primeiro ou segundo mês costuma ampliar as opções, inclusive de acordo.

Como o escritório pode ajudar

A SJJ Advocacia atua com direito imobiliário em Curitiba e pode analisar o seu contrato, orientar sobre notificação e acordo e, quando necessário, conduzir a ação de despejo e a cobrança dos valores, buscando a melhor solução para o seu caso. Também revisamos contratos de locação para que a próxima locação comece mais protegida.

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Perguntas frequentes

Posso cortar a água ou a luz do inquilino que não paga? Não. O imóvel alugado é a casa do inquilino, e cortar serviços, trocar a fechadura ou retirar pertences pode configurar exercício arbitrário das próprias razões e gerar indenização. A retomada do imóvel deve ser feita por ação judicial.

Com quantos meses de atraso posso entrar com ação de despejo? A lei não exige um número mínimo de meses. O atraso já autoriza a ação de despejo por falta de pagamento, que pode ser cumulada com a cobrança dos valores devidos.

O que é liminar de despejo em 15 dias? É uma ordem do juiz para desocupação em 15 dias, que pode ser concedida no início do processo quando o contrato não tem garantia (fiador, caução ou seguro-fiança) e o proprietário presta caução de três meses de aluguel.

O inquilino pode pagar e continuar no imóvel? Sim. Em até 15 dias após a citação, ele pode pagar todo o débito atualizado, com multa, juros, custas e honorários, e manter a locação. Essa possibilidade só pode ser usada uma vez a cada 24 meses.

Já existe despejo pelo cartório? Ainda não. O Projeto de Lei nº 3.999/2020, que prevê o despejo extrajudicial, foi aprovado pela CCJ da Câmara, mas ainda não virou lei. Hoje o despejo é feito por ação judicial.

Leia também:

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Doação de imóveis

Janela para doar Imóveis

DIREITO IMOBILIÁRIO /

A janela para doar imóveis pela alíquota atual de ITCMD está se fechando.

A Emenda Constitucional 132/2023 tornou obrigatória a progressividade do ITCMD em todo o país, com teto nacional de 8%.

No Paraná, a alíquota hoje é fixa em 4% (Lei Estadual 18.573/2015) mas o Projeto de Lei 730/2024 já propõe faixas de 2% a 8%, sendo o teto aplicável a transmissões acima de R$ 4,9 milhões.

Pelo princípio da anterioridade, se a lei for aprovada ainda em 2026, a cobrança pela nova alíquota só passa a valer em 2027. Isso significa que quem pretende antecipar herança por meio de doação em vida tem, agora, uma janela concreta para fazer o planejamento sob a regra vigente, antes que o custo tributário da operação aumente.

Se você tem dúvidas sobre o assunto, deixe aqui nos comentários!

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morte e contrato de locação

MORTE x CONTRATO DE LOCAÇÃO

DIREITO IMOBILIÁRIO, Sem categoria /

E AGORA, ELE MORREU! ENTENDA O QUE ACONTECE COM O CONTRATO DE LOCAÇÃO.

A morte é um tema delicado, cercado de emoções intensas e, muitas vezes, de silêncio. Falar sobre ela nunca é fácil, sentir menos ainda. Contudo, em meio à dor da perda, surgem questões práticas e urgentes que não podem ser ignoradas.

No âmbito das locações, a morte de uma das partes, seja do locador ou do locatário, gera dúvidas jurídicas relevantes que impactam diretamente a vida de familiares, herdeiros e demais envolvidos. O contrato de locação continua vigente? Os herdeiros são obrigados a assumir o imóvel? É possível rescindir o contrato sem penalidades?

É sob esse prisma, caros leitores, que trago luz sobre uma situação que, embora delicada, exige clareza jurídica, o que acontece com o contrato de locação quando uma das partes falece ?

Este texto tem como objetivo esclarecer os efeitos jurídicos da morte sobre os contratos imobiliários, analisando as disposições da Lei do Inquilinato e do Código Civil Brasileiro e da jurisprudência dos tribunais superiores. 

O contrato de locação é um negócio jurídico bilateral, de obrigações recíprocas e de execução continuada, regido pela Lei do Inquilinato e, também, pelo Código Civil. Por ser um contrato de trato sucessivo, a morte de uma das partes não implica, automaticamente, a extinção do vínculo contratual. 

MORTE DO LOCADOR

A morte do locador, proprietário do imovel, não encerra o vínculo contratual. Conforme disposto na Lei do Inquilinato, em seu Art. 10:  “Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros”. 

Ou seja, o contrato de locação urbano passa aos herdeiros, devendo eles assumirem direitos e deveres emanados do contrato, tendo de respeitar a locação, em todos os seus termos. 

Os herdeiros do locador NÃO possuem o direito de rescindir imediatamente o contrato. Isso ocorre porque o contrato de locação gera direitos adquiridos ao locatário, que não podem ser suprimidos pela simples mudança na titularidade do imóvel. O princípio da continuidade do contrato e da proteção ao locatárioimpede a rescisão unilateral arbitrária por parte dos herdeiros.

Caso os herdeiros não tenham interesse na continuidade da locação, devem observar as regras legais para a retomada do imóvel. Isto é, respeitar o prazo da locação quando o contrato for com prazo determinado, notificar devidamente o inquilino no encerramento do contrato sobre o desinteresse em continuar e dar o devido prazo de trinta dias após a notificação para a saída do inquilino.

Para contratos de locações por prazo indeterminado, os herdeiros podem, a qualquer momento, notificar formalmente o inquilino a respeito, concedendo o prazo de 30 dias para a entrega do imovél.

Mas como que faço? Preciso do imóvel para morar!

Bem, nesse caso, o herdeiro pode invocar uma das hipóteses legais de retomada previstas no artigo 47, inciso III,  da Lei do Inquilinato, que permite a retomada do imóvel antes do término do prazo contratual para uso próprio, de ascendente, como pais e avós; ou de descendente, filhos e netos, desde que estes não disponham de imóvel residencial próprio.

É importante pontuar, caros leitores, que mesmo nas hipóteses legais de retomada, se o contrato tiver prazo determinado e houver cláusula de multa, o herdeiro pode ter que pagar uma indenização ao locatário.

Mas nada impede uma negociação amigável com o inquilino. Veja, uma boa conversa sempre leva a ótimos resultados. 

MORTE DO LOCATÁRIO 

Quando o inquilino falece, o contrato também não se extingue automaticamente. O art. 11 da Lei do Inquilinato disciplina a sucessão nos direitos e obrigações do contrato:

“Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações: 

I- nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel; 

II – nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.”

Nas locações de imóveis comerciais, o espólio representado pelo inventariante, ou o sucessor do negócio, como um sócio, assume a posição contratual para dar continuidade à atividade empresarial.

Em imóveis residenciais, o contrato de locação tem seus deveres, primeiramente, transferidos ao cônjuge ou companheiro e, sucessivamente, aos herdeiros que já residiam no imóvel.

Assim, o que vale é observar quem são os atuais moradores na época do falecimento do inquilino, pois o contrato sub roga-se automaticamente para eles caso sejam companheiros ou descendentes do inquilino falecido. 

Caso nenhum dos sucessores tenha interesse em continuar com a locação, não existe a obrigação de prosseguir, podendo ser solicitada a rescisão do contrato. Eles podem solicitar a rescisão do contrato, bastando observar a devida quitação dos débitos pendentes e a entrega das chaves.

Nesse caso, a multa por rescisão antecipada é, em regra, afastada, pois a jurisprudência entende que o término da relação contratual decorreu de um evento involuntário, a morte. 

É importante que os sucessores comuniquem ao locador, o quanto antes, o falecimento do locatário por meio de uma notificação formal, indicando se há interesse ou não em prosseguir com o contrato.

E a fiança, como fica?

A fiança é uma garantia pessoal, baseada na confiança entre fiador e o locatário original. Com a morte do locatário, o fiador pode se exonerar da obrigação, notificando o locador. 

Caso isso ocorra, o locador poderá exigir do sucessor uma nova garantia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação. 

E isso também vale na morte do fiador! 

No caso de falecimento do próprio fiador, a obrigação da fiança se extingue com a sua morte. Nessa situação, o locatário deverá ser notificado pelo locador para apresentar uma nova garantia, também no prazo de 30 dias, para que a locação possa prosseguir. 

Em ambos os cenários, a não substituição da garantia no prazo legal constitui uma infração contratual, autorizando a rescisão e o ajuizamento de uma ação de despejo por falta de garantia. Por isso, é crucial que a parte notificada se atente a este prazo.

CONCLUSÃO

Resta claro, ao final desta leitura, que a morte de uma das partes não representa um ponto final para o contrato de locação, mas sim um ponto de transição. 

A Lei do Inquilinato estabelece os caminhos tanto para os herdeiros do locador quanto para os sucessores do locatário. E a chave para navegar por este momento delicado reside na comunicação transparente. Notificar a outra parte, documentar as decisões e buscar um acordo amigável pode evitar desgastes emocionais e financeiros desnecessários. Cada caso, no entanto, possui suas particularidades. 

Caro leitor, se, após a leitura, você ainda se sentir inseguro sobre como proceder, ou se o seu caso envolve cláusulas contratuais específicas e dinâmicas familiares complexas, não hesite em buscar apoio profissional. 

Nosso escritório está à disposição para oferecer o suporte necessário e esclarecer todas as suas dúvidas!

Data da publicação: 12/11/2025.

Autoria: Lis De Queiroz Nagatani, Acadêmica de Direito. 

Supervisão: Dra. Stephany Justus de Jesus, OAB/PR nº 95.162.

REFERÊNCIAS:

  1. BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Lei do Inquilinato. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 21 out. 1991. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: 13 nov. 2025.
  2. BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 11 jan. 2002. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 13 nov. 2025.
  3. SOUZA, Sylvio Capanema de. A Lei do Inquilinato Comentada: artigo por artigo. 12. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2020.

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Cobrança de Condomínio

Defesa em Ação de Cobrança de Condomínio: O que você precisa saber

DIREITO IMOBILIÁRIO /

A inadimplência condominial é um problema comum enfrentado por muitos condomínios. Quando as tentativas amigáveis de cobrança falham, o condomínio pode recorrer a uma ação judicial.

Se você se encontra como réu em uma ação de cobrança de condomínio, é importante conhecer seus direitos e as possíveis estratégias de defesa.

Neste post, vamos abordar os principais aspectos legais, jurisprudências favoráveis ao devedor e dicas para lidar com essa situação.

Base Legal

A cobrança de taxas condominiais é respaldada pelo Código Civil Brasileiro, especificamente no artigo 1.336, inciso I, que estabelece o dever do condômino de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais.

Algumas Estratégias de Defesa

  1. Prescrição: Uma das defesas mais comuns é a alegação de prescrição. De acordo com o artigo 206, § 5º, inciso I, do Código Civil, o prazo prescricional para a cobrança de dívidas condominiais é de 5 anos. Portanto, se a ação for proposta após esse prazo, você pode alegar a prescrição da dívida.
  2. Pagamento Prévio: Se você já efetuou o pagamento das taxas cobradas, mas por algum motivo o condomínio não registrou, você pode apresentar os comprovantes de pagamento como defesa.
  3. Ilegitimidade Passiva: Em alguns casos, é possível alegar ilegitimidade passiva. Por exemplo, se você vendeu o imóvel e a dívida é posterior à venda, você pode argumentar que não é mais o responsável pelo pagamento.
  4. Abusividade de Juros e Multas: Verifique se os juros e multas cobrados estão de acordo com a legislação e a convenção do condomínio. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu que é possível fixar, na convenção do condomínio, juros moratórios acima de 1% ao mês em caso de inadimplência das taxas condominiais. No entanto, valores excessivos podem ser contestados.

Algumas Jurisprudências Favoráveis ao Devedor

  • O STJ já decidiu que o condomínio não pode utilizar medidas não pecuniárias para punir o condômino devedor. Isso significa que práticas como corte de serviços essenciais ou restrição de uso de áreas comuns são ilegais.
  • Em relação à legitimidade passiva, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT) já se manifestou: “O condomínio tem a opção de exercer o direito de cobrança contra o proprietário do imóvel ou contra quem esteja na posse do bem.” Isso pode ser favorável em casos onde você não é mais o proprietário ou não estava na posse do imóvel durante o período da dívida.
  • Quanto à incidência de correção monetária e juros, há jurisprudência estabelecendo que: “Nesta cobrança, a incidência de correção monetária se dá a partir do ajuizamento da ação (artigo 1º, § 2º da Lei 6899/81) e os juros moratórios a partir da citação.” Esta interpretação pode reduzir o valor total da dívida em alguns casos.

Dicas Finais

  • Considere a assessoria jurídica: Um advogado especializado em direito condominial pode identificar nuances legais que podem fortalecer sua defesa.
  • Analise cuidadosamente a petição inicial: Verifique se todos os valores cobrados estão corretos e se referem realmente ao seu período de propriedade ou posse do imóvel.
  • Tente negociar: Mesmo após o início da ação judicial, é possível tentar uma negociação com o condomínio. Muitas vezes, eles estão abertos a acordos para evitar os custos e a demora do processo judicial. Procure um advogado disposto a intermediar esse acordo.
  • Reúna toda a documentação: Junte todos os comprovantes de pagamento, contratos de compra e venda (se aplicável) e qualquer outra documentação relevante para sua defesa.
  • Lembre-se, cada caso é único e as estratégias de defesa podem variar dependendo das circunstâncias específicas. O mais importante é agir rapidamente e de forma informada para proteger seus direitos e interesses.
quero proteger meu imóvel

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Usucapiao e o Direito Imobiliário

Usucapião e a Importância de um Advogado de Direito Imobiliário

DIREITO IMOBILIÁRIO /

Introdução

A compra ou venda de uma propriedade envolve diversos aspectos legais e burocráticos, e uma questão que frequentemente surge nesse contexto é a usucapião. Mas afinal, o que é usucapião? A usucapião é um processo legal que permite a aquisição da propriedade de um imóvel por meio da posse contínua e pacífica ao longo do tempo. Neste artigo, exploraremos em detalhes o conceito de usucapião e discutiremos por que é crucial contar com a assistência de um advogado especializado em Direito Imobiliário quando se trata de regularizar uma propriedade por meio desse processo.

Usucapião – Entendendo o Conceito:

A usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade de um imóvel por aquele que o possui de forma contínua e pacífica, cumprindo determinados requisitos legais, como prazo de ocupação e justo título. Esse processo pode ser uma solução para pessoas que ocuparam uma propriedade por um longo período de tempo, mas não têm a documentação legal para comprovar a propriedade. No entanto, é importante notar que os requisitos para a usucapião variam de acordo com a legislação de cada país ou estado.

A Necessidade de um Advogado Especializado em Direito Imobiliário:

Quando se trata de regularizar uma propriedade por meio da usucapião, a presença de um advogado especializado em Direito Imobiliário é essencial. Isso ocorre porque o processo de usucapião envolve questões legais complexas e variáveis, que podem ser difíceis de compreender e enfrentar sem o auxílio de um profissional qualificado. Um advogado experiente pode orientar os clientes em todas as etapas do processo, desde a coleta de documentos até a representação em tribunal, se necessário.

Além disso, o advogado pode ajudar na determinação do tipo de usucapião aplicável ao caso específico, seja ordinário, extraordinário ou especial. Eles também podem auxiliar na obtenção de provas documentais necessárias para comprovar a posse contínua e pacífica do imóvel, como escrituras, recibos de pagamento de impostos e contas de serviços públicos.

Documentos Necessários para Regularização:

Para iniciar o processo de usucapião, é essencial reunir a documentação necessária. Isso pode incluir:

1. **Comprovante de Posse:** Documentos que atestem a posse contínua e pacífica do imóvel, como contas de água, luz e telefone em nome do ocupante.

2. **Escritura ou Contrato de Compra e Venda:** Caso exista algum título de propriedade, mesmo que não esteja regularizado.

3. **Declarações de Testemunhas:** Depoimentos de testemunhas que confirmem a posse contínua e pacífica do imóvel ao longo do tempo.

4. **Laudo de Avaliação:** Para determinar o valor do imóvel.

5. Certidões negativas: Documentos que comprovam a ausência de ônus ou pendências.

6. Planta e memorial descritivo: Representação física do imóvel e suas características assinada por profissional.

Lembramos novamente que, dependendo da jurisdição e das circunstâncias específicas do caso, outros documentos podem ser solicitados durante o processo de usucapião.

Conclusão:

Em resumo, a usucapião é um processo legal que permite a regularização da propriedade por meio da posse contínua e pacífica. No entanto, devido à complexidade das leis e requisitos variáveis, é fundamental contar com a orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário. Esses profissionais podem fornecer a expertise necessária para garantir que o processo de usucapião seja conduzido de maneira adequada e eficaz, resultando na obtenção da propriedade legal de um imóvel. Portanto, se você está considerando a usucapião como uma opção para regularizar sua propriedade, não hesite em buscar a ajuda de um advogado experiente para orientá-lo durante todo o processo.

Precisa regularizar um imóvel por usucapião? Saiba como o escritório pode analisar o seu caso.

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