Inquilino não paga o aluguel: o que fazer — e o que nunca fazer

O aluguel venceu, o inquilino não pagou e parou de responder às mensagens. Para quem depende dessa renda, a situação gera ansiedade — e, às vezes, a tentação de “resolver do seu jeito”: trocar a fechadura, cortar a água, retirar os móveis.

Esse é o erro mais caro que um proprietário pode cometer. Além de não resolver o problema, ele pode transformar quem tem razão em réu. Neste guia, explicamos o caminho legal para cobrar o que é devido e retomar o imóvel, com segurança e dentro da lei.

Resumo rápido

• Atraso de aluguel é motivo legal para encerrar a locação (Lei do Inquilinato, art. 9º, III) — mas a retirada do inquilino só acontece por decisão judicial.
• Cortar água ou luz, trocar a fechadura ou retirar pertences pode configurar crime e gerar indenização contra o proprietário.
• Em contratos sem garantia (sem fiador, caução ou seguro-fiança), a lei permite pedir liminar de despejo em 15 dias.
• O contrato de aluguel é título executivo: a dívida pode ser cobrada diretamente, sem precisar “provar” o débito em um processo longo.
• Quanto antes agir, menor tende a ser o prejuízo.

O que você NÃO pode fazer (mesmo com o aluguel atrasado)

O imóvel alugado é, juridicamente, a casa do inquilino. Enquanto ele estiver lá, o proprietário não pode entrar nem impedir o uso por conta própria. Atitudes como:

• cortar água, luz ou gás;
• trocar a fechadura ou impedir a entrada;
• retirar móveis e pertences;
• expor o inquilino a vizinhos, em grupos de condomínio ou nas redes sociais;
• fazer ameaças ou cobranças insistentes e constrangedoras,

podem caracterizar exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal) — fazer “justiça com as próprias mãos” —, violação de domicílio e dar origem a indenização por danos morais. A Justiça pode determinar o restabelecimento imediato dos serviços e condenar o proprietário a indenizar o inquilino, inclusive por despesas que ele teve de assumir, como hospedagem. Ou seja: o proprietário, que era credor, passa a dever.

O caminho legal, passo a passo

1. Reúna a documentação Contrato assinado, termo de vistoria, comprovantes dos pagamentos anteriores e uma planilha dos valores em aberto (aluguéis, condomínio, IPTU e demais encargos previstos no contrato).

2. Tente uma solução amigável — por escrito Uma conversa pode resolver. Se houver acordo de parcelamento, formalize-o por escrito, com datas e valores. Evite acordos só verbais ou por áudio.

3. Envie uma notificação formal A notificação registra a cobrança, fixa um prazo e demonstra boa-fé. Pode ser feita por cartório, por carta com aviso de recebimento ou por advogado. Não é obrigatória para a ação de despejo por falta de pagamento, mas costuma ajudar a destravar negociações.

4. Acione a garantia, se houver Se o contrato tem fiador, ele deve ser comunicado. Se tem seguro-fiança, a seguradora tem prazos próprios para aviso de sinistro — perder o prazo pode comprometer a cobertura. Se tem caução, verifique o valor depositado.

5. Ação de despejo por falta de pagamento Não havendo pagamento ou acordo, o caminho é a ação de despejo, que pode ser proposta junto com a cobrança dos valores em atraso. Pontos importantes:

• Liminar em 15 dias: se o contrato não tem nenhuma garantia (ou a garantia foi extinta, como no caso de fiador que pediu exoneração), a lei permite pedir que o juiz determine a desocupação em 15 dias, antes mesmo de ouvir o inquilino, mediante caução equivalente a três meses de aluguel (art. 59, §1º, IX).
• O inquilino pode “purgar a mora”: em até 15 dias após ser citado, ele pode pagar todo o débito atualizado — com multa, juros, custas e honorários — e manter a locação. Essa possibilidade só pode ser usada uma vez a cada 24 meses (art. 62).
• Sentença e prazo para sair: se a ação for julgada procedente, o juiz fixa prazo para desocupação voluntária — em regra, 30 dias.

6. Cobrança do valor devido O contrato de locação é título executivo extrajudicial (art. 784, VIII, do Código de Processo Civil). Na prática, isso permite cobrar aluguéis e encargos em uma execução, que é um procedimento mais direto. Em alguns casos, é possível também protestar a dívida em cartório.

O detalhe que surpreende muita gente: a garantia muda a velocidade

Parece contraditório, mas é o que diz a lei: a liminar de despejo em 15 dias só cabe quando o contrato está sem garantia. Quando há fiador, caução ou seguro-fiança, o despejo segue o rito comum — e a proteção do proprietário está justamente na garantia, que cobre a dívida.

Por isso, a escolha da garantia (ou a decisão de não ter nenhuma) deve ser feita no momento da assinatura, pensando no que acontece se o inquilino deixar de pagar. Lembre-se: a lei proíbe exigir mais de uma garantia no mesmo contrato, e a caução em dinheiro é limitada a três meses de aluguel.

E o despejo “pelo cartório”? Já vale?

Tramita no Congresso o Projeto de Lei nº 3.999/2020, que cria o despejo extrajudicial: o inquilino seria notificado pelo cartório para pagar ou sair em 15 dias. O projeto foi aprovado pela Comissão de Constituição e Justiça da Câmara em 2025, mas, até a data desta publicação, ainda não é lei. Enquanto isso, o caminho continua sendo o Judiciário. Acompanharemos o tema aqui no blog.

Quanto tempo esperar antes de agir?

Não existe prazo mínimo na lei: o atraso de um aluguel já permite a ação. Na prática, cada mês de espera é mais um mês de dívida — e de imóvel ocupado. Os dados do setor mostram que a inadimplência média no país está baixa (3,05% em julho de 2026, segundo o Índice Superlógica), mas concentrada em alguns perfis. Quando o atraso acontece, ele tende a se prolongar. Buscar orientação logo no primeiro ou segundo mês costuma ampliar as opções, inclusive de acordo.

Como o escritório pode ajudar

A SJJ Advocacia atua com direito imobiliário em Curitiba e pode analisar o seu contrato, orientar sobre notificação e acordo e, quando necessário, conduzir a ação de despejo e a cobrança dos valores, buscando a melhor solução para o seu caso. Também revisamos contratos de locação para que a próxima locação comece mais protegida.