Perda de emprego, uma despesa médica inesperada, uma fase difícil no negócio. O atraso no aluguel costuma ter uma história por trás — e quase sempre vem acompanhado de medo: “Vão me colocar na rua? Podem cortar minha luz? E as minhas coisas?”

Estar com o aluguel atrasado é uma situação séria, que precisa ser resolvida. Mas não tira os seus direitos. Neste guia, explicamos o que o proprietário pode e não pode fazer, quanto tempo leva um despejo, como é possível evitá-lo e por que agir cedo faz diferença.

Resumo rápido

• O proprietário não pode cortar água ou luz, trocar a fechadura, retirar seus pertences ou expor você publicamente.
• O despejo só acontece por ordem judicial. Ninguém pode tirar você do imóvel por conta própria.
• Depois de citado na ação de despejo, você tem 15 dias para pagar o débito e manter a locação — uma vez a cada 24 meses.
• Se o contrato não tem garantia, o juiz pode determinar a saída em 15 dias logo no início do processo.
• Negociar cedo, e por escrito, é quase sempre o melhor caminho.

O que o proprietário NÃO pode fazer

O imóvel que você aluga é a sua casa (ou o seu ponto comercial), e a lei protege essa posse mesmo quando há dívida. O proprietário, a imobiliária ou qualquer pessoa em nome deles não podem:

• cortar água, luz ou gás para pressionar a saída;
• trocar a fechadura ou impedir sua entrada;
• entrar no imóvel sem autorização ou retirar seus móveis e pertences;
• expor a dívida a vizinhos, em grupos de condomínio, no trabalho ou nas redes sociais;
• fazer ameaças ou cobranças constrangedoras, em horários abusivos ou com insistência excessiva.

Essas condutas podem caracterizar exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal), violação de domicílio e gerar direito a indenização. Se algo assim acontecer, registre tudo — fotos, mensagens, testemunhas — e procure orientação jurídica.

Atenção: o proprietário pode cobrar a dívida, enviar notificação, acionar o fiador ou o seguro-fiança, protestar o débito e entrar com ação de despejo e de cobrança. Esses são direitos dele. O que a lei proíbe é agir por conta própria.

Como funciona o despejo por falta de pagamento

1. O proprietário entra com a ação na Justiça — normalmente pedindo o despejo e a cobrança dos valores.
2. Você é citado, ou seja, recebe a comunicação oficial do processo.
3. Prazo de 15 dias: a partir da citação, você pode pagar todo o débito atualizado (aluguéis e encargos vencidos, multa, juros, custas e honorários do advogado) e, com isso, evitar a rescisão do contrato e continuar no imóvel. É o que se chama de “purgar a mora” — quitar o atraso dentro do processo.
4. Se não houver pagamento nem acordo, o processo segue. Se o pedido for julgado procedente, o juiz fixa um prazo para desocupação voluntária — em regra, 30 dias.

Importante: a purgação da mora só pode ser usada uma vez a cada 24 meses. Se você já usou esse direito em um processo recente, ele não estará disponível de novo nesse período.

E se o meu contrato não tem fiador nem garantia?

Aqui mora um risco que pouca gente conhece. Quando o contrato não tem nenhuma garantia (fiador, caução ou seguro-fiança) — ou quando a garantia deixou de existir, por exemplo, porque o fiador pediu para sair —, a lei permite que o juiz determine a desocupação em 15 dias logo no início do processo, antes mesmo de ouvir o inquilino. Ainda assim, você pode evitar a saída depositando o valor total devido em até 15 dias.

Por isso, se o seu contrato é sem garantia, o tempo para reagir é bem menor. Não espere a situação se acumular.

Como evitar chegar ao despejo

• Converse antes que a dívida cresça. Um mês de atraso é muito mais fácil de negociar do que três.
• Faça uma proposta concreta: quanto pode pagar agora e em quantas parcelas.
• Formalize qualquer acordo por escrito, com datas e valores. Mensagens de áudio e combinados verbais geram dúvidas depois.
• Guarde todos os comprovantes de pagamento, inclusive dos meses anteriores.
• Se não for possível continuar, considere a devolução do imóvel. Entregar as chaves interrompe a geração de novos aluguéis. Verifique a multa por rescisão antecipada prevista no contrato, que deve ser proporcional ao tempo que falta. Se o proprietário se recusar a receber as chaves, existe caminho judicial para entregá-las e encerrar a cobrança de novos meses.
• Avise o fiador. Ele pode ser cobrado pela dívida — e, segundo o Supremo Tribunal Federal, até o imóvel de família do fiador pode ser penhorado. Manter o fiador informado preserva a relação e pode abrir caminhos de solução.

Recebi uma notificação ou fui citado. E agora?

Não ignore. Prazos processuais correm mesmo que você não responda — e o prazo de 15 dias para pagar e manter a locação é curto. Leia com atenção o documento, confira os valores cobrados (há cobranças indevidas de multas, juros ou encargos que não estão no contrato) e busque orientação o quanto antes.

Como o escritório pode ajudar

A SJJ Advocacia pode analisar o seu contrato e os valores cobrados, orientar sobre as possibilidades de acordo e acompanhar você em uma ação de despejo, buscando a melhor solução possível para o seu caso — seja negociar, seja organizar a saída com segurança.