Advogado para usucapião em Curitiba
Quem mora ou usa um imóvel há anos, como se fosse dono, pode ter o direito de registrá-lo em seu nome. O escritório analisa a sua situação, indica a modalidade adequada e conduz o pedido em cartório ou na Justiça até o registro.
- Análise da posse e dos documentos do imóvel
- Usucapião em cartório ou judicial
- Acompanhamento até o registro na matrícula
- Curitiba, região metropolitana e online
Quando a usucapião pode ser o caminho
- Você mora no imóvel há muitos anos, paga as contas e cuida dele, mas não tem escritura.
- Comprou com contrato de gaveta (contrato particular, sem escritura) e não encontra mais o vendedor.
- Recebeu o imóvel de familiares, mas a documentação nunca foi passada para o nome de ninguém.
- O imóvel está em nome de alguém que faleceu ou desapareceu e não há inventário.
- O ex-cônjuge ou ex-companheiro saiu de casa e deixou de participar do imóvel do casal.
Nem todo imóvel sem escritura precisa de usucapião. Às vezes o caminho é uma escritura, uma adjudicação compulsória (ação para obter a escritura quando o vendedor não assina) ou o inventário. A análise inicial serve justamente para indicar a solução mais adequada. Veja outras formas de regularizar um imóvel.
O que é usucapião
Usucapião é uma forma de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse prolongada: quem ocupa o bem por um certo tempo, sem oposição e agindo como dono, pode pedir que ele seja registrado em seu nome. A lei existe para dar segurança a quem dá uso real ao imóvel e para que os registros reflitam a realidade.
Com o registro, o imóvel passa a ter matrícula em nome do possuidor e pode ser vendido, financiado, doado ou deixado de herança normalmente.
Requisitos da usucapião
Os requisitos variam conforme a modalidade, mas quatro pontos aparecem em quase todos os casos.
Tempo de posse
De 2 a 15 anos, conforme a modalidade. Em alguns casos é possível somar o tempo de quem ocupava o imóvel antes.
Posse mansa e pacífica
Sem oposição do proprietário ou de terceiros durante o período, isto é, sem ações ou notificações pedindo o imóvel de volta.
Agir como dono
O chamado ânimo de dono: morar, reformar, pagar IPTU e contas, alugar. Quem ocupa como inquilino ou por empréstimo, em regra, não tem esse requisito.
Justo título e boa-fé
Exigidos só na usucapião ordinária: um documento que pareça transferir o imóvel, como um contrato de compra, e a crença de que a compra era válida.
Tipos de usucapião e prazos
Identificar a modalidade certa é o primeiro passo, porque ela define o prazo e as provas necessárias.
Extraordinária
15 anos · ou 10, se morar no imóvel ou fizer obras nele
Não exige contrato nem boa-fé. É a modalidade mais comum para quem ocupa o imóvel há muito tempo sem documento.
Ordinária
10 anos · ou 5, em casos específicos
Para quem tem justo título, como um contrato de compra, e agiu de boa-fé. O prazo cai para 5 anos quando a compra foi registrada e depois cancelada, e a pessoa mora ou investiu no imóvel.
Especial urbana
5 anos · imóvel urbano de até 250 m²
Para quem usa o imóvel como moradia própria ou da família e não é dono de outro imóvel. Só pode ser usada uma vez.
Especial rural
5 anos · área rural de até 50 hectares
Para quem mora na terra e a torna produtiva com o próprio trabalho ou da família, sem ser dono de outro imóvel.
Coletiva
5 anos · núcleos urbanos informais
Para áreas ocupadas por várias famílias em que a divisão por possuidor fica abaixo de 250 m². O pedido é feito em conjunto.
Familiar (por abandono do lar)
2 anos · imóvel urbano de até 250 m²
Quando o ex-cônjuge ou ex-companheiro sai de casa e abandona o imóvel do casal, quem fica pode pedir a parte dele, se morar ali e não tiver outro imóvel.
Usucapião em cartório ou na Justiça?
Desde o Código de Processo Civil de 2015, a usucapião pode ser feita direto no Cartório de Registro de Imóveis, sem processo judicial. Nos dois caminhos, o acompanhamento de advogado é obrigatório.
Extrajudicial (em cartório)
- Quando cabe
- Quando a documentação está organizada e não há disputa sobre o imóvel.
- Como funciona
- Ata notarial no Tabelionato de Notas, planta e memorial descritivo, e pedido no Registro de Imóveis, que notifica vizinhos, proprietário e órgãos públicos.
- Prazo
- Costuma ser mais rápido, mas depende dos documentos e das exigências do cartório.
Judicial (na Justiça)
- Quando cabe
- Quando há oposição, falta documento importante ou o pedido em cartório é impugnado.
- Como funciona
- Ação de usucapião, com citação dos interessados, provas como testemunhas e perícia, e sentença levada ao registro.
- Prazo
- Em geral mais longo, conforme a complexidade e o andamento do processo.
Veja também os outros serviços resolvidos em cartório.
Como funciona a usucapião com o escritório
Análise do caso
Conversa sobre o histórico do imóvel e da posse, para identificar a modalidade e o caminho possível.
Documentos e provas
Reunião de contratos, contas, IPTU, fotos, declarações de vizinhos e certidões.
Planta e memorial
Medição do imóvel por engenheiro ou arquiteto, com planta e memorial descritivo assinados.
Pedido
Ata notarial e pedido no Registro de Imóveis ou, se for o caso, ação judicial.
Registro
Acompanhamento das exigências até o registro do imóvel em seu nome na matrícula.
Documentos para a usucapião
A lista final depende da modalidade e do cartório, mas estes são os mais pedidos.
Do possuidor
- RG, CPF e certidão de estado civil
- Certidões negativas dos distribuidores (fórum)
- Comprovantes de endereço ao longo dos anos
Da posse
- Contrato de compra, cessão ou recibos, se houver
- Carnês de IPTU e contas de água e luz
- Notas de obras, fotos e declarações de vizinhos
Do imóvel
- Matrícula ou transcrição, se existir
- Planta e memorial descritivo com ART ou RRT
- Dados dos vizinhos que fazem divisa
Perguntas frequentes sobre usucapião
Preciso de advogado para fazer usucapião?
Sim. A presença de advogado é obrigatória tanto na usucapião em cartório quanto na judicial. É o advogado que analisa a modalidade, reúne as provas, faz o pedido e responde às exigências do cartório ou do juiz.
Quanto tempo demora a usucapião?
Depende do caminho e do caso. A usucapião em cartório costuma ser mais rápida, mas o prazo varia conforme a documentação, as notificações e as exigências do Registro de Imóveis. A judicial tende a levar mais tempo, conforme a complexidade e o andamento do processo. Na análise inicial é possível ter uma ideia mais concreta para o seu caso.
Posso somar o tempo de posse de quem morava antes?
Em muitos casos, sim. Quem recebeu a posse de outra pessoa, por compra, cessão ou herança, pode somar o tempo do possuidor anterior, desde que a posse dos dois tenha as mesmas características.
Contrato de gaveta serve para usucapião?
Pode servir. O contrato particular ajuda a provar desde quando você está no imóvel e pode funcionar como justo título na usucapião ordinária. Em alguns casos, porém, a adjudicação compulsória ou a própria escritura são caminhos mais simples. A análise dos documentos indica a melhor opção.
Pagar IPTU é obrigatório para pedir usucapião?
Não é um requisito da lei, mas os carnês de IPTU pagos ao longo dos anos são uma das provas mais fortes de que você age como dono do imóvel.
Dá para fazer usucapião de apartamento ou de imóvel financiado?
Apartamento, sim, desde que preenchidos os requisitos. Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião. Em casos de imóveis financiados ou com alienação fiduciária, a situação exige análise cuidadosa, pois há entendimentos específicos dos tribunais.
O que acontece se alguém se opuser no cartório?
Se o proprietário, um vizinho ou um órgão público apresentar impugnação e não houver acordo, o pedido não segue em cartório e pode ser levado à Justiça, aproveitando os documentos já reunidos.
Quer entender mais? Leia o artigo usucapião e a importância de um advogado de direito imobiliário.
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Conteúdo informativo, que não substitui a análise individual do caso. Stephany Justus de Jesus · OAB/PR 95.162.
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